Surnommée la « ville rose » en référence aux murs de briques de terre cuite des maisons, Toulouse est une destination prisée pour son charme, son dynamisme économique, sa qualité de vie et pour la convivialité légendaire de ses habitants. 4ème plus grande ville de France, Toulouse est un centre économique et culturel majeur du Sud-ouest. Dans cet article, nous plongeons dans les tendances actuelles de l’immobilier à Toulouse, les prix pratiqués et découvrons les perspectives de l’immobilier à Toulouse.
Capitale mondiale de l’aéronautique et du spatial et ville estudiantine par excellence, Toulouse est la ville française qui connaît le plus fort taux de croissance de sa population. Réputée pour son patrimoine historique exceptionnel, ses universités de renom et son accès facile aussi bien à la mer qu’à la montagne, Toulouse attire chaque année de nombreux nouveaux habitants et investisseurs immobiliers.
Tendance du marché immobilier à Toulouse
Actuellement, le marché immobilier connaît une crise d’envergure. L’augmentation brutale des taux d’intérêt a provoqué une baisse inéluctable du volume des transactions. La FNAIM (Fédération
Nationale de l’Immobilier) confirme cette baisse des volumes et estime à 875 000 les transactions sur des logements anciens ayant abouti en 2023, soit un recul de 22 % par rapport à 2022. À cela s’ajoutent, une accentuation des obligations de rénovation énergétique et une fiscalité plus incitative sur la location meublée. Mais actuellement, le marché immobilier reprend doucement des couleurs, et les premiers signes positifs se perçoivent déjà à Toulouse.
Les prix de l’immobilier à Toulouse
Les prix de l’immobilier à Toulouse ont connu une hausse constante ces dernières années mais commence doucement à se stabiliser. En 2024, le marché reste tendu, avec une demande soutenue et une offre limitée, en particulier dans les quartiers centraux. Selon l’indice de la FNAIM, le prix de vente moyen est de 3521 €/m². En 12 mois, cet indice a baissé de 1,8% contre 0,5 % sur les trois derniers mois.
Comme pour toutes les régions, les écarts de prix entre les biens diffèrent en fonction du quartier, mais également du type de bien. Au 1er avril 2024, le prix moyen d’un appartement était de 3 388€/m², tandis que les acheteurs déboursaient en moyenne 4 216 €/m² pour une maison.
Mais selon la typologie de propriété recherchée, les prix diffèrent. Voici un aperçu des prix moyens pratiqués selon le type de bien :
- Appartement T1 : 4.080 €/m²
- Appartement T2 : 3.444 €/m²
- Appartement T3 : 3.209 €/m²
- Appartement T4 et + : 3.124 €/m²
- Maison T3 : 4.751 €/m²
- Maison T4 : 4.057 €/m²
- Maison T5 : 4.082 €/m²
- Maison T6 et + : 4.228 €/m²
Etats des lieux des ventes de l’agence Mercure Forbes Global Properties Toulouse
Malgré la crise évidente, l’agence Mercure Forbes Global Properties Toulouse comptabilise 28 ventes en fin 2023. Parmi ces transactions immobilières, on remarque que les propriétés rurales remportent un franc succès avec 21 ventes, dont 15 en mandat exclusif, 5 en mandat simple et 1 en mandat de recherche.
Voici la répartition des 21 transactions en fonction des typologies de bien :
- 6 ventes de maisons de caractère,
- 4 ventes de maisons de maître,
- 3 ventes de maisons contemporaines,
- 2 ventes d’un terrain/forêt,
- 2 ventes d’un château,
- 2 ventes d’un manoir,
- 1 vente d’un corps de ferme,
- 1 vente d’une propriété.
Que ce soit pour une habitation principale, une résidence secondaire ou encore un investissement patrimonial, les maisons situées en périphérie de Toulouse sont très appréciées et recherchées. Cela peut en partie s’expliquer par le fait que les Français souhaitent trouver des propriétés avec de grands extérieurs afin de pouvoir se mettre au vert, d’espaces volumineux afin d’accueillir amis et proche et de tranquillité, loin du tumulte de la ville. De plus, les demeures rurales sont généralement plus abordables que les biens situés en ville. En effet, la moyenne des prix de vente de ces 21 ventes est de 620 200 €.
Les ventes de demeures situées en centre-ville sont au nombre de 6. Parmi ces transactions, on comptabilisé 3 ventes de maisons de ville et 3 ventes d’appartements. Quatre de ces transactions concernent des mandats exclusifs et les deux dernières sont des mandats simples. Le prix moyen de ces six ventes est de 764 167 €. Vous cherchez un bien à acheter à Toulouse ? Nous vous invitons à découvrir toutes nos annonces de propriétés de prestige à vendre à Toulouse.
Les quartiers toulousains les plus convoités
Selon les quartiers de Toulouse, les prix de l’immobilier diffèrent du tout au tout. Si dans certains quartiers toulousains, les prix atteignent des sommets, ils sont nettement plus abordables dans d’autres. Pour exemple, le mètre carré moyen pour un appartement ancien situé au Capitole peut rapidement atteindre les 5000 €, tandis qu’il descend nettement à environ 1500 € dans des quartiers tels qu’Empalot, Papus ou encore le Mirail.
Parmi les quartiers les plus attractifs, on retrouve Jean-Jaurès, centre-ville historique, prisé pour son charme authentique, sa proximité avec les commerces et les transports en commun. Jean Jaurès fait partie des quartiers les plus demandés de la ville rose notamment en raison de son emplacement stratégique proche de nombreuses écoles, bars, restaurants, métro, bus et commerces. Le quartier de la Côte Pavée est également très apprécié par les couples, étudiants et familles. Très résidentiel, il abrite une multitude de villas, de maisons de ville, de résidences, de commerces, mais également de nombreuses écoles privées, parmi les plus demandées de la ville rose comme Saint-Joseph ou encore le Caousou. Déjà bien desservi par les lignes de bus, l’ouverture d’une station de métro dans le quartier devrait conduire à une nette augmentation de la demande de logement, mais également à une plus-value non négligeable pour les biens déjà implantés.
Les quartiers résidentiels comme Saint-Cyprien et Saint-Michel sont également très demandés pour leur ambiance conviviale et leurs espaces verts. Agréables à vivre, ces deux quartiers offrent de nombreux atouts : commerces, tramway, monuments historiques, établissements scolaires ou encore de multiples lieux culturels.
Évolution du prix de l’immobilier selon les quartiers
Selon les derniers chiffres publiés par l’Insee à fin septembre 2023 concernant les prix de l’immobilier dans l’ancien, un nouveau recul du prix moyen de -1,1 % au 3ème trimestre, amène la baisse cumulée -2,1 % depuis le point haut atteint au 4ème trimestre 2022. Les quartiers les plus cher, c’est-à-dire ceux où le mètre carré dépasse les 5 000 €, sont les plus impactés par cette crise immobilière.
Parmi ces quartiers, on retrouve en première place le quartier Saint-Etienne avec un prix de 5 530€/m², vient ensuite le Capitole qui affiche un prix de 5 280€/m² suivi de près par l’un des quartiers les plus appréciés par les jeunes toulousains, Saint-Georges et ses 5190€/m².
En juin dernier, six quartiers étaient considérés comme les plus onéreux de la ville, mais trois d’entre eux ont vu leur prix baisser en 2023, les faisant quitter ce palmarès. Il s’agissait du quartier des Carmes qui affiche désormais un prix de 4 950€/m², Saint-Aubin-Dupuy avec ses 4940€/m² et enfin Saint-Cyprien avec 4 640€/m². Ce dernier avait pourtant rejoint le podium des secteurs toulousains les plus onéreux : « c’était le premier quartier rive gauche qui rentrait dans le pool des secteurs à plus de 5 000 € », souligne Mr Frédéric Giral, président de la Chambre interdépartementale des notaires.
Concernant les autres quartiers de Toulouse affichant des prix au mètre carré compris entre 4 000 et 5 000€, on retrouve les Chalets (4910€/m²), Matabiau (4770€/m²), Le Busca (4630€/m²), Compans (4430€/m²), Saint-Michel (4290€) et enfin les Amidonniers (4200€/m²).
Pour les personnes souhaitant acquérir un appartement ancien compris entre 3 000 et 4 000€/m², il est important de souligner que les prix reculent pour près de la moitié d’entre eux. Les baisses les plus significatives concernant cinq quartiers principalement :
- Château-de-L’Hers (-5,9%),
- Guilheméry (-5%),
- Patte d’Oie (-3,5%),
- Casselardit (-3,6%),
- Marengo–Jolimont (-3,6%).
Des baisses moins importantes ont été relevées dans quatre autres quartiers : Saint-Agne (-1,7 %), Rangueil (-0,9 %) La Terrasse (-0,6 %) et les Minimes (-0,1%). Certains autres quartiers n’ont pas connu cette chance et affichent pour certains, une baisse à deux chiffres e, 2023 par rapport à l’année précédente, comme Bellefontaine (-9,9 %) quartier le moins cher de Toulouse, la Fourgette et Juncasse-Argoulets (-9,1 %), Croix-de-Pierre (-7,9 %) ou encore la Faourette (-6,6 %).
Source FNAIM et Capital
