Préparer une donation

La donation est un acte par laquelle une personne transmet de son vivant et à titre gratuit la propriété d’un bien à une autre personne.  Néanmoins, pour bien préparer une donation et que celle-ci soit valable, il faut suivre quelques règles.

Préparer sa donation : démarches à suivre

La donation de son vivant : un choix personnel

Décider de son vivant d’organiser le partage de son patrimoine est une réflexion qui peut être judicieuse. Notamment si l’on possède plusieurs biens immobiliers de prestige. Dans certains cas, cet acte peut aussi ouvrir la possibilité de transmettre son héritage aux bénéficiaires de son choix. Tels que les petits enfants ou un tiers étranger à la famille. Avant d’envisager toute démarche pour préparer sa donation, il convient de connaitre les tenants et les aboutissants d’une donation de son vivant.

Qu’est-ce que la donation de son vivant ?

Chaque individu, capable et sain d’esprit, peut décider volontairement de transmettre tout ou une partie de son patrimoine de son vivant, à la personne de son choix. A la différence du testament, où les légataires profitent des biens immobiliers au décès de la personne, la donation en permet une jouissance immédiate.

Quels types de biens immobiliers sont concernés par la donation ?

Tous types d’habitations peuvent être intégrés à une donation.

« La donation peut porter sur un château, un manoir, une demeure de prestige ou encore appartement de luxe. »

Le donateur a la possibilité de transmettre sa résidence principale comme sa secondaire.

Qui peut bénéficier d’une donation ?

Généralement, les enfants et petits-enfants sont les principaux donataires. Mais, dans le cadre d’une donation, le donateur peut choisir un bénéficiaire étranger à la famille, tout en respectant les règles de protection de la part revenant aux enfants.

Quelle donation choisir ?

Des nombreux types de donations peuvent s’adapter à différentes situations :

• La donation avec réserve d’usufruit :

Le donateur conserve de son vivant la jouissance de sa maison (c’est ce que l’on appelle l’usufruit). Le donataire en aura l’usage au décès du donateur. On parle aussi de donation de la nue-propriété.

• La donation en pleine propriété :

La maison appartient dès signature de l’acte au bénéficiaire.

• La donation-partage :

Le donateur distribue à ses héritiers sa maison, son appartement… sous forme de lots séparés, et ce, à chacun de ses enfants.

• La donation entre époux (ou « donation au dernier vivant ») :

Lors du décès d’un des époux, le survivant hérite d’une part plus importante que celle que confère la loi.

• La donation résiduelle ou graduelle :

Le donateur choisit le premier bénéficiaire et le second bénéficiaire qui succèdera en cas de décès du premier.

Comment établir une donation ?

Avant tout, les deux parties doivent être consentantes. Dans le cadre d’une donation qui concerne des biens immobiliers, le donateur et les donataires sont tenus de faire établir l’acte obligatoirement par un notaire (article 931 du Code Civil). La valeur des frais d’acte (en ce compris la rémunération du notaire) est déterminée en fonction de la valeur du bien donné (entre 1,5 % et 3%). A cela il faut rajouter les éventuels droits de mutation revenant à l’Etat (tranche de 20% à 30%) qui sont calculés en fonction de la valeur du bien donné.

Les avantages de la donation

La liberté de choix

Le donataire peut choisir le bénéficiaire dans la famille. Il peut aussi désigner une personne en dehors de celle-ci, mais uniquement sous certaines conditions. Il peut décider de donner une partie de son patrimoine aux jeunes générations qui ont besoin d’un soutien financier pour construire leur avenir. Acheter un appartement ou investir dans une maison de caractère, par exemple. Ce choix est d’autant plus important du fait de l’allongement de l’espérance de vie.

« Conserver le patrimoine immobilier au sein de la famille »

La donation peut être une solution pour éviter les conflits et répartir les possessions de façon à éviter le démantèlement des terres ou des propriétés. Une fiscalité plus souple, mais complexe. Le décès impose aux héritiers des frais de succession conséquents qui pourraient entrainer une vente forcée dans des délais courts des biens familiaux. A contrario, la donation offre une fiscalité moins onéreuse. Et par là même, la garantie que les biens pourront être conservés par les héritiers. Il est possible d’organiser la sauvegarde des biens de famille en évitant, ou du moins, en limitant les frais de succession.

« Payer des frais moins élevés. »

Pour reprendre le leitmotiv des notaires en matière de dotation, on pourrait résumer le conseil des experts ainsi : « Plus on donne jeune, moins on paie ».

Les inconvénients

En cas de transmission de propriétés immobilières, l’acte est immédiat et irrévocable. C’est-à-dire que le donateur n’est plus propriétaire de ses biens. Il est indispensable de prendre conseil auprès d’un notaire pour sélectionner au mieux le type de contrat : donation-partage, donation entre époux, donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit…

Conseils du Groupe Mercure Forbes Global Properties pour préparer sa donation

Aujourd’hui, il existe la possibilité de renouveler une donation tous les 15 ans. Ces donations successives permettent de transmettre de manière partielle le patrimoine immobilier en bénéficiant d’abattements conséquents. Mais aussi, sans dépasser le plafond des droits fiscaux. Si l’on souhaite mettre en place ce calendrier, il est préférable de commencer le plus tôt possible.

Transmettre son patrimoine : 2 cas de figure

• Sans donation

Prenons l’exemple d’une personne qui décède sans avoir fait de donation de son vivant et laisse un château estimé à 1 000 000 €.

Son enfant unique bénéficiera d’un abattement de 100 000€ que l’on soustraira à la valeur totale.

Les droits de succession seront alors calculés sur 900 000€. Dans ce cas, le taux de taxation étant de 30%, ils s’élèveront à. 212.964 €

• Avec donation

Si ce dernier avait fait de son vivant une donation de la nue-propriété du bien, la valeur du bien donné sera réduite de la valeur de l’usufruit, qui est déterminé en fonction de l’âge du donateur.

Par exemple, si le donateur est âgé de 72 ans, la valeur fiscale donnée n’est que de 70% de 1.000.000 €. Soit 700.000 € auxquels on retranche les 100 000 € d’abattement.

Les droits de mutation ne seront plus que de 122.964 €, soit une économie non négligeable de 90.000 €.