Peu connu et pourtant, le prêt in fine possède de nombreux avantages. Le prêt immobilier in fine est un prêt « non amortissable » qui s’adresse principalement aux personnes physiques résidant en France et aux SCI détenant un patrimoine immobilier. Il est généralement accordé aux propriétaires fonciers avec de bons revenus et libres d’encours. C’est un prêt particulièrement intéressant pour développer son patrimoine immobilier sans avoir à toucher son épargne. Explications.
Le prêt in fine : qu’est-ce que c’est ?
Comme son nom l’indique (in fine = à la fin), le prêt in fine permet à l’emprunteur de rembourser ses taux d’intérêts mensuellement tout au long de l’emprunt mais de verser le capital uniquement à la dernière échéance. Il offre une certaine souplesse grâce aux mensualités moins élevées que pour un prêt amortissable. Le prêt in fine est généralement accordé sur une période de 5 à 7 ans minimum et 10 ans maximum.
Les intérêts remboursés pendant toute la durée du prêt sont fixes puisqu’ils sont calculés sur le montant initial du prêt. Ces taux sont plus élevés qu’un crédit « classique », or, ceux-ci peuvent être déduits des revenus locatifs afin d’obtenir des réductions fiscales.
En fin de période, le remboursement du prêt pourra alors s’effectuer de deux manières : remboursement par versement unique ou bien plusieurs remboursements anticipés partiels.
Le remboursement en une seule fois :
Si le souscripteur choisit de rembourser en une seule fois le capital, alors celui-ci n’aura pas d’intérêt ou de frais supplémentaires à payer. Pour ce type de remboursement, les établissements bancaires demandent généralement à l’emprunteur de se constituer une épargne comme garantie de financement.
Pour cela, il peut alors effectuer chaque mois un versement sur un produit de placement associé, on parle alors de « nantissement ». Autrement dit l’épargne est réservée en faveur de la banque en cas de problème.
BON A SAVOIR : pour connaître le montant de votre emprunt, il est important de savoir que le ratio hypothécaire si situe généralement entre 30 et 60% de la valeur du bien, mais cela dépend des partenaires bancaires.
Le remboursement anticipé :
Si l’emprunteur opte pour le remboursement anticipé, alors deux options s’offrent à lui. Il pourra choisir d’effectuer un remboursement anticipé total à tout moment ou bien par plusieurs remboursements anticipés partiels moyennant des frais de remboursement anticipés que le banque indiquera en amont. Les coûts d’un remboursement anticipé sont de 6 mois d’intérêts maximum.
Concernant la sortie du prêt in fine, autrement dit le remboursement du capital, les banques proposent généralement trois solutions de sortie :
- La décollecte d’épargne ou de placement: certaines personnes préfèrent garder leur épargne pour un investissement et faire un prêt. Le prêt in fine permet de laisser l’inertie du placement afin de pouvoir effectuer le remboursement dans les années à venir ;
- La vente d’un bien immobilier,
- La vente d’actif professionnel.
Qui peut bénéficier du prêt in fine ?
Tout le monde ne peut pas souscrire à un prêt in fine. Pour y prétendre, il faut remplir certaines conditions. En effet, seules les personnes physiques résidant en France, les SARL immobilières et les SCI avec du patrimoine immobilier peuvent faire une demande de prêt in fine.
Concernant leur statut professionnel, il peut s’agir de gérant de société, d’investisseurs avertis, de salariés, de rentiers ou encore de retraités mais ils doivent impérativement être propriétaires fonciers.
BON A SAVOIR : c’est un prêt très intéressant pour les personnes seniors qui parfois, rencontrent des difficultés à financer ce type d’opérations car ils sont limités par un âge de fin de prêt. Pour le prêt in fine, l’âge maximum est fixé à 95 ans.
Les conditions d’octroi sont plus strictes que pour un prêt amortissable car les banques doivent vérifier la capacité de remboursement du capital au terme du crédit. En effet, les emprunteurs doivent pouvoir justifier de revenus suffisants pour honorer leurs mensualités et déterminer dès la souscription, le moyen de mobiliser des fonds pour rembourser le capital en une seule fois.
Dans quel but souscrire à un prêt in fine ?
Généralement, ce prêt est réservé aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif et disposant d’un apport personnel conséquent. Vous pouvez opter pour le prêt in fine si vous souhaitez :
- Acheter une résidence secondaire pour une durée limitée,
- Acquérir une nouvelle résidence principale en attendant la vente de votre logement actuel,
- Acquérir un placement immobilier sur une durée de 10 ans.
Quels sont les coûts et assurances inhérentes à ce type de prêt ?
Le prêt in fine revient naturellement plus cher qu’un prêt amortissable car le risque pour la banque est plus important. Le prêt in fine, comme beaucoup d’autres, comprend des frais à la souscription : frais de dossier et taux d’intérêts.
BON A SAVOIR : depuis mars 2023 et au regard de l’actualité immobilière et fiscale, le taux d’usure va désormais augmenter tous les mois. Cela qui risque d’engendrer des hausses régulières de taux bancaires pour l’année à venir.
Les frais de garanties hypothécaires, quant à eux, sont d’environ 1,8 à 2%. Les souscripteurs pour ce type de prêt sont généralement des profils haut-de-gamme et multi-propriétaires. Au sujet du taux d’endettement, il est classique et suit les taux habituels qui sont généralement situés entre 35 – 40%. Mais ici encore, selon les établissements bancaires, les prix peuvent être différents. L’assurance emprunteur décès et invalidité est facultative pour ces types de crédits immobiliers mais en fonction de l’âge du souscripteur le coût peut varier. Pour s’en assurer, il vaut mieux se rapprocher de son établissement bancaire.
Vous l’aurez donc compris le prêt in fine possède de nombreux avantages pour les ménages fortement imposés disposant d’un apport financier conséquent et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. En optant pour le prêt in fine, vous pouvez réduire votre bénéfice foncier et par conséquent faire baisser le montant votre imposition. Ce prêt offre la possibilité d’avoir un montage financier aux échéances intéressantes sur une durée assez courte sans avoir à débloquer de l’apport. Pour les personnes ayant des placements, cela peut être utile de les garder afin d’avoir une meilleure rentabilité.
