Les immeubles (bâtiments et jardins) dont la conservation présente un intérêt historique ou artistique peuvent être protégés au titre des Monuments Historiques.
Il existe en France environ 43 000 Monuments Historiques dont près de la moitié appartiennent à des propriétaires privés.
Les différents types de protection des Monuments Historiques
Il existe, deux régimes distincts de protection au titre des monuments historiques : le classement et l’inscription.
Le classement des Monuments Historiques
- Le classement concerne des immeubles dont la conservation présente un intérêt public du point de vue historique ou de artistique. Il résulte d’un arrêté du Ministre de la Culture et de la Communication, après avis favorables de la Commission Régionale du Patrimoine et des Sites (CRPS), puis de la Commission Nationale des Monuments Historiques (CNMH) et accord du propriétaire. Si ce dernier ne donne pas son accord, le classement sera prononcé par décret du Conseil d’Etat après avis de la CNMH, ce cas étant très rare. Les immeubles classés au titre des Monuments Historiques représentent environ 1/3 de l’ensemble du patrimoine protégé.
L’inscription des Monuments Historiques
- L’inscription concerne des immeubles dont la préservation présente un intérêt d’histoire ou d’art suffisant. Elle est prononcée par arrêté du Préfet de Région après avis de la Commission Régionale du Patrimoine et des Sites (CRPS). L’accord du propriétaire n’est pas nécessaire. Les immeubles inscrits au titre des Monuments Historiques représentent environ 2/3 de l’ensemble du patrimoine protégé.
Contraintes et avantages de ces protections
A. Les contraintes
Procédure de travaux sur Monument Historique classé :
√ L’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé. Ni faire l’objet de travaux de restauration ou de modification sans autorisation délivrée par le préfet de région. Ne sont pas soumis à autorisation les travaux et les réparations d’entretien.
√ Avant d’engager une opération de travaux sur un immeuble classé, le maître d’ouvrage ou propriétaire doit informer la Conservation régionale des monuments historiques (CRMH) à la Drac. Cette saisine ouvre le processus de concertation avec les services de l’État, préalable aux opérations de travaux.
√ Le préfet de région (via la Drac) a 6 mois pour prendre une décision d’autorisation ou de refus. Cependant, si le ministère en charge de la culture (Direction Générale des Patrimoines – DGP) décide de se prononcer, le délai d’instruction est de 12 mois.
√ Une fois délivrée, l’autorisation de travaux sur un immeuble classé doit être affichée de manière visible de l’extérieur pendant la durée du chantier. Le choix de l’architecte chargé des travaux appartient au seul propriétaire. Toutefois, pour les travaux de restauration portant sur des immeubles classés, ce choix doit s’effectuer parmi les architectes en chef des monuments historiques (ACMH) ou parmi des architectes français ou étrangers bénéficiant d’un niveau de qualification équivalent.
√ Le récolement des travaux, c’est-à-dire la vérification sur place de la conformité des travaux avec l’autorisation de travaux, est obligatoire pour les travaux sur un monument protégé. Il est effectué en liaison avec la Drac.
Procédure de travaux sur Monument Historique inscrit :
- Les travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à une autorisation d’urbanisme. (Permis de construire ou déclaration de travaux selon la nature des travaux).
- La concertation préalable n’est pas obligatoire pour les immeubles inscrits mais est recommandée.
- Une fois délivrée, l’autorisation d’urbanisme doit être affichée de manière visible de l’extérieur pendant la durée du chantier.
- Choix de l’architecte chargé des travaux appartient au seul propriétaire.
- Lorsque les travaux autorisés ont été réalisés, une déclaration d’achèvement des travaux doit être effectuée en mairie. Le récolement des travaux est là aussi obligatoire pour les travaux sur un monument protégé.
B. Les avantages
- Les abords sont protégés dans un périmètre de 500m : les travaux envisagés dans les abords d’un monument inscrit ou classé nécessitent un avis préalable de l’Architecte des Bâtiments de France.
- Les propriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques : par le biais des Directions Régionales des affaires culturelles, concernant les travaux de conservation et d’entretien. Pas de taux maximum à la participation de l’Etat sur un monument classé. Taux maximal de 40% de la dépense des travaux pour un monument inscrit. Par le biais des collectivités territoriales (Conseil régional, conseil général) : les aides de celles-ci pouvant se cumuler avec les aides du ministère de la Culture et de la Communication.
Chaque conseil régional ou général a ses propres critères (parfois liés à l’ouverture à la visite). Certains subventionnent, d’autres pas ou peu.
- Les propriétaires peuvent bénéficier d’un mécénat :
Le propriétaire doit être une personne physique ou une SCI familiale. Aussi, le mécène ne peut être parent du propriétaire (jusqu’au 4° degré).
Pour pouvoir en bénéficier il faut signer une convention préalable avec une structure habilitée (la Demeure Historique ou la Fondation du patrimoine par exemple). De plus, pour prévoir un engagement de 10 ans de conservation et d’ouverture au public à compter de la fin des travaux.
Les immeubles considérés comme ouverts à la visite pour bénéficier d’un mécénat étant :- les immeubles où le public est admis à visiter au moins 50 jours par an dont 25 jours fériés et dimanche du 1er avril au 30 septembre ou 40 jours du 1er juillet au 30 septembre inclus.
- les immeubles (et les travaux) visibles de la voie publique.
Avantages fiscaux sur les Monuments Historiques
Les propriétaires peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques.
- Concernant l’impôt sur le revenu : les charges foncières : travaux, assurances, taxes foncières, intérêts d’emprunts… afférentes aux parties protégées sont déductibles à hauteur de 50% du revenu imposable. Et à hauteur de 100% lorsque le monument est ouvert au public ou pour la part des travaux subventionnés restant à la charge du propriétaire. L’objectif de l’administration est d’aider à préserver notre patrimoine historique et à en favoriser la sauvegarde.
Précision : si les travaux portent sur une partie du bâtiment qui n’est pas classée ou inscrite, les charges foncières ne sont déductibles que si le bâtiment est productif de revenus et protégé pour l’essentiel. Le bien doit être conservé au minimum 15 ans par son propriétaire (personne physique ou SCI familiale).
Néanmoins, en cas de non respect de cet engagement cela entraine une majoration des revenus de l’année de vente du monument. Mais aussi les deux années suivantes du montant des déductions opérées. Les travaux entrepris sur un bien classé devront toujours consister en une restauration et non en une « reconstruction ». Il s’agit de restaurer l’existant, et non pas d’achever un travail qui aurait disparu avec le temps.
Droits de succession et de donation
- Concernant la succession ou la donation : les monuments historiques peuvent être exonérés des droits de succession ou de donation. Cependant cette exonération n’est pas automatique. Elle est subordonnée à la signature d’une convention à durée indéterminée avec les ministres de la Culture et des Finances. Celle-ci comprend un engagement de conservation et d’ouverture au public. La durée d’ouverture est de 60 jours du 15 juin au 15 septembre. Ou bien 80 jours entre le 1 mai et le 30 septembre (dont les dimanches et jours fériés). Aussi, cette exonération de droits de succession est aussi accordée pour les biens possédés en société. Telles que les SCI familiales n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés.
- Concernant l’IFI :
La base taxable de l’IFI comprend les Monuments Historiques.
Toutefois, l‘administration fiscale est tolérante quant à l’estimation de ces demeures historiques. En effet, elle doit tenir compte des astreintes particulières qui pèsent sur le propriétaire en raison de la protection et de l’ouverture au public.
