Tout savoir sur la vente en viager

Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Comment fonctionne un viager ? Quels sont ses avantages ? Quelle fiscalité pour la rente viagère ? Voici nos explications.

Qu’est-ce-que le viager ?

La vente en viager consiste pour l'acquéreur, appelé débirentier, à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.

Pour le vendeur, appelé crédirentier, la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

Deux types de viagers existent :

  • Le viager libre : le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l'occuper ou le louer.
  • Le viager occupé : le crédirentier cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.

A savoir : La vente immobilière en viager réalise deux contrats en un : un contrat de vente d’immeuble et un contrat de rente viagère.

Paiement du prix de vente en viager

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Il ne revêt pas de caractère obligatoire. Il est cependant recommandé. Il représente, en pratique, entre 10% et 30% de la valeur économique.

La rente correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d'avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

  • l'âge et l'espérance de vie du crédirentier,
  • la valeur du bien,
  • les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué.

C'est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire ou d'une compagnie d'assurance.

Quels sont les avantages du viager ?

Pour le vendeur :

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux. En effet, les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Enfin, le vendeur n’a plus à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble par exemple même s’il continue d’occuper le bien.

En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Pour l’acquéreur :

Le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière !

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