L’achat d’un bien immobilier ancien séduit de nombreux acquéreurs en quête de charme, d’authenticité et d’un bon rapport qualité-prix. Mais investir dans l’ancien ne s’improvise pas ! Entre les opportunités financières, les aides à la rénovation et les éventuels travaux à prévoir, il est essentiel de bien s’informer avant de se lancer dans l’achat de bien immobilier ancien. Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans l’ancien ? Quelles précautions prendre pour un achat serein ? Découvrez tous nos conseils pour réussir votre projet et faire de votre investissement une réussite.
Qu’est-ce qu’un logement ancien ?
Un logement est considéré ancien lorsqu’il a déjà fait l’objet d’une première mutation, autrement dit un transfert de propriété, ou qu’il a plus de 5 ans. En d’autres termes, un logement ancien est un bien qui a été déjà été habité, et qui peut l’être encore au moment de la vente.
Il peut s’agir aussi bien d’une maison que d’un appartement situé dans un immeuble collectif. Acheter un bien immobilier ancien est plus simple et permet une meilleure négociation qu’un logement neuf, en revanche les frais de notaire sont plus élevés. En effet, le montant des frais de notaire s‘élèvent de 7 à 8 % du prix de vente du bien, tandis qu’ils sont de l’ordre de 2 à 3 % pour l’achat d’un logement neuf.
Cela s’explique notamment par le fait que la taxe de publicité foncière dans le neuf est nettement moins élevée que dans l’ancien.
Bon à savoir : le projet de loi de finances (PLF) élaboré chaque année par la direction du budget du ministère des Finances vise à organiser les recettes et dépenses de l’Etat pour l’année à venir. À partir du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements qui le souhaitent, pourront augmenter de 0,5 point, à 5 % le taux de la taxe départementale, l’une des composantes des droits de mutation à droits onéreux (DMTO). Les frais de notaire sont essentiellement constitués de droits de mutation, qui représentent à eux seuls 5,09 ou 5,80 % du prix de vente selon le département. Cette hausse « représentera 500 € supplémentaires pour chaque tranche de 100 000 € du prix d’achat du bien », explique Elodie Frémont, notaires à Paris. En revanche, la hausse des DMTO ne s’applique pas aux primo-accédants.
Les avantages d’investir dans l’immobilier ancien
Entre une fiscalité avantageuse pour les travaux et une valorisation rapide à la revente comme à la location, acheter un bien immobilier ancien peut s’avérer être un choix judicieux.
Visiter le bien
Premièrement, le premier atout d’un logement ancien est le fait de pouvoir le visiter et le voir dans son intégralité, contrairement à un logement neuf qui ne sera visible qu’à la fin de travaux de construction. Pour les acheteurs, il est donc plus facile de se projeter, d’examiner tous les aspects du logement et de constater les éventuels travaux ou aménagements nécessaires.
Des prix plus attractifs
En plus du large choix de logement ancien présent sur le marché, investir dans l’ancien est moins onéreux qu’un achat dans le neuf. En effet, à prestations équivalentes (surface, emplacement, type de bien…), l’immobilier ancien coûte généralement 20 à 30 % moins cher que le neuf. Effectivement, les conditions tarifaires des achats de logements neufs sont plus rigides. Attention toutefois, un bien abordable à l’achat peut cacher des coûts imprévus (toiture, façade, réseau électrique…), il faut donc bien vérifier l’état général et intégrer les frais annexes à votre budget.
La localisation offre un potentiel de plus-value
L’emplacement joue également un rôle crucial. Une propriété ancienne située dans un quartier prisé, peut rapidement prendre de la valeur. D’autant plus, si vous choisissez d’effectuer des travaux de rénovation, comme des travaux de rénovation énergétique, devenus essentielles depuis la Loi climat et résilience.
De plus, il n’est pas rare de dénicher des propriétés d’exception authentiques pleines de charme, un véritable atout pour les amateurs de patrimoine et de belles pierres. Aussi, pour éviter une proximité avec d’éventuelles nuisances, vérifiez les projets urbains à venir dans les environs (ex : construction d’un immeuble, d’une route, nuisances sonores…). Il peut également être intéressant de faire plusieurs visites à différents moments de la journée afin de se rendre compte de l’ambiance et de la circulation.
Quelles sont les aides disponibles pour l’achat d’un logement ancien ?
L’achat d’un bien immobilier ancien offre moins d’avantages fiscaux que le neuf, mais certaines aides restent accessibles sous conditions strictes. Voici quelques aides auxquelles vous pouvez prétendre pour votre acquisition :
Le Prêt à taux zéro (PTZ) :
- Le PTZ s’adresse aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, dans une zone éligible. Sans intérêt, le prêt à taux zéro est accordé pour l’acquisition d’une propriété ancienne du parc social ou bien avec des travaux d’amélioration, pour un minimum de 25 % du coût total de l’opération. Toutefois, pour être éligible, votre future propriété doit respecter trois conditions. En effet, votre futur bien doit se trouver dans une commune située en zone B2 ou C, servir à financer la réalisation de travaux d’amélioration et être utilisé comme résidence principale. Pour cela, votre bien doit devenir votre logement principal au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat ou bien à partir de votre départ à la retraite (au plus tard 6 ans après l’achat ou finalisation des travaux). Pour bénéficier du PTZ, il faut également se trouver dans la catégorie des ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Ce prêt peut également financer l’achat simultané de dépendances telles qu’une place de parking, une dépendance…
Le dispositif Pinel :
- Le dispositif Pinel, initialement instauré pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf, peut également s’appliquer à un logement ancien, selon certaines conditions d’éligibilité. Cette aide donne accès à des avantages fiscaux et permet aussi de cumuler le dispositif avec le déficit foncier. Aussi connu sous l’appellation programme « Pinel ancien réhabilité», cette aide a pour objectif d’inciter les acheteurs à acquérir un bien vétuste et à procéder à des travaux de réhabilitation. Il peut également être accordé pour un local commercial ou professionnel transformé afin d’être habité.
Le prêt d’accession sociale (PAS) :
- Le prêt d’accession sociale (PAS) concerne les ménages aux revenus moyens voir modestes, souhaitant acquérir leur résidence principale. Fixé par l’état, ce prêt permet de financer jusqu’à 100 % du prix de vente et aider dans l’obtention de l’APL. Son taux d’intérêt peut être fixe, modulable ou variable, mais ne doit pas dépasser un certain plafond. Avec ce prêt, vous pouvez financer l’achat d’un logement ancien ainsi que d’éventuels travaux d’amélioration, qui doivent atteindre un montant minimum de 4000 €.
Le prêt accession action logement :
- Le prêt accession action logement permet de financer l’achat d’un logement ancien, s’il respecte un certain niveau de performance énergétique, tout en bénéficiant d’un crédit immobilier à taux réduit. En revanche, il ne s’adresse qu’aux salariés d’entreprises non-agricoles dont les ressources ne dépassent pas un plafond. Le prêt action logement ne peut excéder 4 000 € pour un délai de remboursement qui peut s’étaler sur 25 ans pour un taux d’intérêt de 0,5 %.
Le prêt conventionné :
- Similaire à un prêt classique, le prêt conventionné est conçu pour les personnes souhaitant acheter un bien immobilier ancien pour en faire leur résidence principale. Encadré par l’Etat, il est accessible sans conditions de ressources et la durée de remboursement est comprise entre 5 et 30 ans. L’acheteur doit occuper le bien en tant que résidence principale dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’achat du bien. Plusieurs options de taux sont également proposées : taux fixe, taux variable ou taux d’intérêt modulable (fixe ou variable).
Le prêt épargne logement (PEL) :
- Ce prêt s’adresse exclusivement aux détenteurs d’un compte épargne destiné à l’obtention d’un prêt à taux d’intérêt réglementé. Le prêt épargne logement peut aussi bien être accordé pour des projets d’amélioration ou de réparation que pour l’achat d’une résidence principale. Combiné à un crédit immobilier bonifié, le PEL sert à financer l’acquisition de votre logement ancien.
Bon à savoir : si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre propriété (adaptation à la perte d’autonomie, rénovation énergétique…), l’ANAH propose plusieurs types d’aides pour les financer. Parmi ces aides financières, on retrouve notamment MaPrimeRénov’, Loc-Avantages ou encore MaPrimRénov’ Copropriété.
Les pièges à éviter avant d’investir dans l’ancien
Comme pour tout achat immobilier, investir dans l’ancien requiert de procéder à des vérifications avant de conclure la vente. Comme son nom l’indique, un bien immobilier ancien indique qu’il a été construit il y a quelques années, sans pour autant être vétuste.
Vous devez donc impérativement porter attention à son état général et vous posez quelques questions : Comment sont les murs ? La toiture est-elle en bon état ? Comment a été entretenu le système électrique ? Les fenêtres disposent-elles d’un double vitrage ? Ces premières réponses vous donneront rapidement une première idée de l’état général d’entretien du bien à la vente. Voici nos conseils pour vous aider à investir dans l’ancien dans les meilleures conditions :
Évaluer l’état de la propriété et de ses installations
Assurez-vous de la qualité du bâti et pensez donc à repérer les gros défauts et à tester les différents équipements (électriques, sanitaires, robinetterie…). Traquez les éventuelles anomalies et assurez-vous que les éléments fournis par le vendeur concordent bien avec ce que vous analysez. Une inspection plus poussée (charpente, toiture, isolation, état des murs…) peut également éviter de mauvaises surprises.
N’oubliez pas également de demander tous les documents officiels du bien afin de vous assurer de sa bonne conformité comme le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Ce document officiel permet de protéger les futurs propriétaires en les informant des éventuels éléments de l’immeuble pouvant représenter un risque pour la santé ou la sécurité des personnes. Le DDT recense toutes les informations indispensables à connaître avant de finaliser votre investissement immobilier.
Néanmoins, il faut parfois attendre le jour de la signature pour les obtenir de la part du vendeur. Comme pour tout achat immobilier, se renseigner sur l’environnement et le quartier est également une bonne approche, qui peut vous permettre d’éviter les mauvaises surprises.
Vérifier dans les détails le DPE
Ensuite, on vous recommande d’analyser en intégralité le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Ce document vous permettra d’en savoir plus sur l’état des installations et sur le niveau d’isolation du bien afin de vous éviter des remises aux normes coûteuses. Dans le cas où la performance énergétique serait à améliorer, pensez à prévoir un budget travaux pour y remédier.
Demander les documents de copropriété (si achat en immeuble)
Dans le cas de l’achat d’un logement ancien en copropriété, n’oubliez pas de vous fournir tous les documents et informations nécessaires sur les charges et les responsabilités liées à la copropriété. En effet, ces éléments peuvent représenter un coût considérable. Un syndic mal géré ou des impayés dans la copropriété peuvent être de vrais freins. Consultez également les derniers PV d’assemblée générale.
Conformité administrative
Dans de rares cas, il peut arriver que des travaux soient réalisés sans déclaration. Vérifiez que toutes les modifications effectuées par les anciens propriétaires soient bien déclarées en mairie. Concernant la surface réelle annoncée, ne vous fiez pas seulement aux annonces, contrôlez la superficie loi Carrez (pour les appartements).
Faire appel à des professionnels
Vous l’aurez compris, investir dans l’ancien requiert un certain budget. Même si ce type d’achat est plus accessible que dans le neuf, il ne faut pas négliger le prix des éventuels travaux.
Il peut être tentant de réaliser les travaux soi-même ou de solliciter une connaissance pour réduire les coûts. Pourtant, faire appel à un artisan qualifié présente de nombreux atouts. Ces professionnels disposent de l’équipement adapté, du savoir-faire indispensable, d’un contrat d’assurance et d’un réseau de partenaires pour mener à bien la rénovation de votre bien. De plus, en confiant un chantier d’envergure à un même artisan, vous aurez l’opportunité de négocier les tarifs.
