Le marché des châteaux confronté aux ralentissements

Immobilier : le marché des châteaux est lui aussi confronté au ralentissement du secteur

Malgré une activité toujours en croissance en 2022, le groupe Mercure, leader sur le marché des châteaux, pointe les incertitudes de 2023, entre hausse des taux d'intérêt, coût des travaux et pression fiscale. Une propriété dans le Morbihan, en Bretagne. © Jérome Houyvet / Only France / Only France via AFP «2022 aura été une année marquée entre incertitude et confiance. » Cette phrase pourrait très bien résumer l'activité immobilière en France , marquée par un nombre de ventes élevé plus d'un million de transactions mais aussi par des craintes liées au contexte géopolitique, à la hausse des prix de l'énergie et à la remontée des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Mais ces mots sortent de la bouche d'Olivier de Chabot, le directeur général du groupe Mercure, leader du marché des châteaux en France, détenant 50 % de l'offre du pays. Alors que l'on pourrait penser que ce secteur, qui vise une clientèle d'ultrariches, échappe au ralentissement du marché, l'immobilier de prestige fait face à de nouvelles difficultés.

Certes, Mercure enregistre une augmentation de ses résultats de 22 % par rapport à 2021 mais, comme pour l'ensemble du marché, son activité a connu deux tendances au cours de l'année écoulée. « Le premier semestre 2022 a représenté 60 % de notre chiffre d'affaires contre seulement 17 % pour le quatrième trimestre », détaille Olivier de Chabot. Dès le mois de juillet, les premiers signes de ralentissement du marché de prestige se sont faits ressentir avec une baisse des visites et un ralentissement du nombre de signatures, a observé le groupe.

La hausse des taux d'intérêt bloque aussi la clientèle du luxe

Étonnamment, la remontée des taux d'intérêts a joué un certain rôle dans ce ralentissement. Si la plupart des ventes des châteaux dépassent le million d'euros, certaines acquisitions tournent autour des 500 000 euros et ce sont sur ces niveaux de prix que des dossiers de financement ont pu être bloqués. « Nous avons constaté une augmentation du nombre de transactions bloquées en raison de problèmes de financement, de l'ordre de 9 % de nos ventes », observe le dirigeant de Mercure. Les acheteurs plus jeunes, avec un apport moins important, sont les premiers concernés. La hausse des prix de ces dernières années n'a pas non plus facilité l'acquisition de ce type de biens. Comme pour le reste du marché, la rareté de l'offre a provoqué une forte augmentation des prix de vente. En France, la part de châteaux dont la valeur de mise en vente dépasse les deux millions d'euros est passée de 11 % à 35 % en un an. Mais cette croissance déraisonnable semble avoir atteint un plafond de verre et les prix devraient commencer à chuter cette année. Une tendance également observable sur le marché plus abordable. À cela s'ajoute une fiscalité toujours plus lourde pour les propriétaires de ces biens d'exception. Bien souvent ces châteaux jouent le rôle de résidence secondaire pour les acquéreurs. Or, en 2023, elles sont toujours soumises à la taxe d'habitation, qui a été majorée dans de nombreuses communes pour éviter une prolifération de ce type de biens. Couplée à la hausse de la taxe foncière , la pression fiscale sera d'autant plus forte en 2023, pouvant rebuter certains potentiels acheteurs.

La rénovation énergétique, nouvelle problématique

Autre difficulté, les travaux à réaliser dans des bâtisses datant de plusieurs décennies. Entre manque de main-d'oeuvre et hausse des prix des matériaux de construction, il est de plus en difficile et coûteux de rénover une telle demeure. « L'ancien est en train de rattraper le neuf. Un château vendu 400 000 euros peut très bien impliquer des coûts de rénovation du même ordre de grandeur », alerte Olivier de Chabot, pointant notamment le coût des travaux de rénovation énergétique. Car l'immobilier de luxe n'échappe pas non plus à cette question, placée sur le devant la scène depuis la loi « climat et résilience » qui rend le diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable et qui interdit progressivement la location des logements les moins bien isolés. « Pour nos types de biens, le coût de l'isolation des murs représente entre 50 et 90 euros le mètre carré, souligne le dirigeant. Et lorsque l'on parle d'appartements anciens qu'on ne peut pas isoler par l'extérieur, on perd 3 mètres carrés en isolant par l'intérieur. » Or, quand le prix du mètre carré dépasse plusieurs dizaines de milliers d'euros, mieux vaut réfléchir à deux fois avant d'effectuer des travaux.