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Fiscalité des propriétaires étrangers : résidence, succession

Les propriétaires étrangers en France sont susceptibles de payer des impôts sur leur bien dans un certain nombre de situations. Les plus significatifs de ces impôts sont l'impôt sur le revenu et les impôts locaux. Certains, même non-résidents, peuvent aussi être soumis à l'impôt sur la fortune car leur bien a une assise matérielle en France.

La taxation des résidents

I - L'impôt sur le revenu

Résidence fiscale en France

Une personne est considérée comme un résident fiscal en France si elle remplie l'une des conditions suivantes :

  • elle réside plus de 183 jours par an en France,
  • son activité professionnelle, salariée ou non, est exercée en France, à moins que cette activité soit exercée à titre accessoire,
  • son centre d'intérêts économiques se situe en France. Par ce critère, il faut entendre le lieu où le contribuable a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d'où il administre ses biens. Il peut s'agir également du lieu où il a le centre de ses activités professionnelles ou encore celui d'où il tire la majeure partie de ses revenus.

Pour un résidant fiscal, le domicile principal en France sera sa résidence fiscale et il sera imposé sur son revenu, y compris sur des revenus reçus de l'étranger. Des conventions de taxation contre la taxation double existent entre la France et d'autres pays et permettent d'éviter de payer l'impôt sur le revenu deux fois.

Revenus de biens immobiliers

Si un étranger possède un bien immobilier en France, il est susceptible de payer l'impôt sur le revenu, sur le revenu tiré de sa propriété française. Souvent, il s'agit d'un loyer reçu.
En France, certains régimes fiscaux existent pour encourager les particuliers à investir en immobilier locatif. Par exemple, la loi Duflot ouvre droit à une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Comme ci-dessus, les conventions de taxation contre la taxation double fonctionnent et certaines déclarent que les propriétés qui existent en France seront imposées seulement en France.

Plus-values de biens immobiliers

Si un résident étranger vend son bien immobilier situé en France, la plus-value nette est imposée à hauteur de 34,5% au titre de la plus-value immobilière. A cela s'ajoute une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros votée en 2013.
Il y a cependant des situations où les plus-values sont exemptes de taxation, notamment si la propriété vendue est sa résidence fiscale.

II - Les impôts locaux

Tous les propriétaires immobiliers en France doivent payer un impôt appelé taxe foncière. Cet impôt est basé sur la valeur imposable selon l'emplacement, le type de construction, la superficie et les critères de confort.

Par ailleurs, ils sont aussi redevables d'un impôt d'occupation, ou taxe d'habitation. Cet impôt est basé sur la valeur de location du bien défini par le cadastre et la commune, et il pèse sur l'occupant du logement au 1er janvier.

III - L'impôt de solidarité sur la fortune

Les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France, et qui disposent d'un patrimoine dont la valeur nette en France et hors de France est supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier 2013, sont soumises à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration. Il en est de même des personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y possèdent des biens d'une valeur nette supérieure à 1,3 million d'euros.

La valeur imposable nette correspond à la valeur totale d'actifs le 1er janvier de chaque année sur laquelle on applique des réductions d'impôts.

Cependant, les actifs nets sont exempt de la taxation en deçà d'un certain seuil fixé tous les ans. Au-dessus de ce seuil, les actifs vont être imposés comme suit :

 

Tranches de fortunes nettes imposables Taux d'imposition
jusqu'à 800 000 euros 0 %
entre 800 000 et 1 300 000 euros 0,5 %
entre 1 300 000 et 2 570 000 euros 0,7 %
entre 2 570 000 et 5 000 000 euros 1 %
entre 5 000 000 et 10 000 000 euros 1,25 %
au-dessus de 10 000 000 euros 1,5 %

 

La taxation des non-résidents

Un achat immobilier en France par un non-résident a aussi une implication fiscale non négligeable.

I - L'impôt forfaitaire

Les non-résidents qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont passibles d'un impôt forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

II - Revenus de biens immobiliers

Même taxation que pour les résidents.

III - Les impôts locaux

Même taxation que pour les résidents.

IV -Taxation sur la plus-value

Pour les non résidents, à compter du 17 Août 2012, les plus values immobilières réalisées seront soumis aux prélèvements sociaux, ce qui donne les prélèvements suivants :

  • 34,50 % pour les non résidents faisant partie de l'espace économique européen
  • 48,83 % pour les non résidents hors espace économique européen (33,33 % + 15,50 %)
  • 65,50 % pour les non résidents relevant d'un Etat non coopératif (50 % + 15,50 %).

V - L'impôt de solidarité sur la fortune

Les contribuables non résidents sont taxés comme les résidents, mais seulement sur leurs biens situés en France.

Les lois de succession

Lors de l'achat d'une propriété en France par un étranger, on applique la loi d'autonomie des parties (choix de la loi applicable).
En revanche, en ce qui concerne les droits de succession et de donation, ce sont les lois de succession françaises qui s'appliquent.

Pour plus de détails sur la fiscalité et les lois de succession en France, il est conseillé de se rapprocher de consultants, notaires ou avocats spécialisés afin d'obtenir des conseils précis et judicieux.