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Fiscalité des propriétaires étrangers : résidence, succession

Les propriétaires étrangers en France sont susceptibles de payer des impôts sur leur bien dans un certain nombre de situations. Les plus significatifs de ces impôts sont l'impôt sur le revenu et les impôts locaux. Certains, même non-résidents, peuvent aussi être soumis à l'impôt sur la fortune car leur bien a une assise matérielle en France.

La taxation des résidents

I - L'impôt sur le revenu

Résidence fiscale en France

Une personne est considérée comme un résident fiscal en France si elle remplie l'une des conditions suivantes :

  • elle réside plus de 183 jours par an en France,
  • son activité professionnelle, salariée ou non, est exercée en France, à moins que cette activité soit exercée à titre accessoire,
  • son centre d'intérêts économiques se situe en France. Par ce critère, il faut entendre le lieu où le contribuable a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d'où il administre ses biens. Il peut s'agir également du lieu où il a le centre de ses activités professionnelles ou encore celui d'où il tire la majeure partie de ses revenus.

Pour un résidant fiscal, le domicile principal en France sera sa résidence fiscale et il sera imposé sur son revenu, y compris sur des revenus reçus de l'étranger. Des conventions de taxation contre la taxation double existent entre la France et d'autres pays et permettent d'éviter de payer l'impôt sur le revenu deux fois.

Revenus de biens immobiliers

Si un étranger possède un bien immobilier en France, il est susceptible de payer l'impôt sur le revenu, sur le revenu tiré de sa propriété française. Souvent, il s'agit d'un loyer reçu.Comme ci-dessus, les conventions de taxation contre la taxation double fonctionnent et certaines déclarent que les propriétés qui existent en France seront imposées seulement en France.

Plus-values de biens immobiliers

Si un résident étranger vend son bien immobilier situé en France, la plus-value nette est déterminée après déduction des abattements pour durée de détention, selon le tableau suivant :

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année révolue

4 %

1.60 %

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année           

Exonération

Exonération


Il y a cependant des situations où les plus-values sont exemptes de taxation, notamment si la propriété vendue est sa résidence fiscale.

II - Les impôts locaux

Tous les propriétaires immobiliers en France doivent payer un impôt appelé taxe foncière. Cet impôt est basé sur la valeur imposable selon l'emplacement, le type de construction, la superficie et les critères de confort.

Par ailleurs, ils sont aussi redevables d'un impôt d'occupation, ou taxe d'habitation. Cet impôt est basé sur la valeur de location du bien défini par le cadastre et la commune, et il pèse sur l'occupant du logement au 1er janvier.

III - L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France, et qui disposent d'un patrimoine immobilier dont la valeur nette en France et hors de France est supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier, sont soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et doivent souscrire une déclaration.

Barème de l'IFI :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
jusqu'à 800 000 euros 0 %
entre 800 000 et 1 300 000 euros 0,5 %
entre 1 300 000 et 2 570 000 euros 0,7 %
entre 2 570 000 et 5 000 000 euros 1 %
entre 5 000 000 et 10 000 000 euros 1,25 %
au-dessus de 10 000 000 euros 1,5 %

A noter : les nouveaux impatriés bénéficient d’une exonération sur leurs biens immobiliers situés à l’étranger jusqu’à la fin de la 5è année suivant leur installation en France. 

La taxation des non-résidents

Un achat immobilier en France par un non-résident a aussi une implication fiscale non négligeable.

I - L'impôt forfaitaire

Les non-résidents qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont passibles d'un impôt forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

II - Imposition des revenus locatifs

Pour les non-résidents, le bénéfice est taxé selon un taux minimal d’imposition de 20% + contributions sociales de 17,2%.

III - Les impôts locaux

Même taxation que pour les résidents.

IV -Taxation sur la plus-value

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles en France.

Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France.

V - L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les contribuables non résidents sont taxés comme les résidents, mais seulement sur leurs biens situés en France.

Les lois de succession

Lors de l'achat d'une propriété en France par un étranger, on applique la loi d'autonomie des parties (choix de la loi applicable).
En revanche, en ce qui concerne les droits de succession et de donation, ce sont les lois de succession françaises qui s'appliquent.

Pour plus de détails sur la fiscalité et les lois de succession en France, il est conseillé de se rapprocher de consultants, notaires ou avocats spécialisés afin d'obtenir des conseils précis et judicieux.