Menu
Créer une alerte email
Loading...

Immobilier et surfaces : cadastrale, loi carrez, habitable, utile, …

On retrouve différentes appellations concernant les surfaces à tous les moments des projets immobiliers (permis de construire, ventes immobilières, coefficient d'occupation des sols, taxe d'urbanisme, ...), et aussi en matière d'impôts et taxes. Voici les définitions des termes les plus couramment utilisés :

La surface cadastrale

C'est la surface d'un terrain indiquée dans les documents cadastraux. Les plans cadastraux couvrent l'ensemble du territoire national français. Ces documents cadastraux sont avant tout à caractère fiscal (ils permettent de fixer les impôts fonciers). Les documents cadastraux ne constituent qu'une simple présomption d'un droit de propriété : ce n'est pas parce que vous êtes inscrit comme propriétaire au cadastre que vous disposez d'un titre de propriété incontestable. La surface cadastrale peut être notamment établie à partir d'un arpentage réalisé par un géomètre, ou d'un calcul à partir du plan cadastral lui-même.

La surface « Loi Carrez » : la superficie privative d'un lot de copropriété

La Loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le décret du 23 mai 1997 qui lui est lié imposent une mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les « avant-contrats » (promesse de vente, compromis de vente...) et les contrats de vente (actes « authentiques » devant notaire).

Depuis le 19 juin 1997, le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'une superficie supérieure à 8m², doit obligatoirement indiquer sa surface (en pratique sa surface habitable) dans le compromis / la promesse de vente. Dès règles précises sont fixées pour déterminer cette surface : c'est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable

La surface habitable est définie à l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Elle est très proche de la surface « Loi Carrez ». C'est en effet la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface utile

Elle est définie par les articles R 331-10 et R 353-16 du CCH : « la surface utile est égale à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m' par logement à l' exclusion des garages

Les surfaces des annexes sont réservées à l' usage exclusif de l'occupant du logement et ont une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m.

La surface hors œuvre brute (SHOB)

Elle est définie par l'article R 112 - 2 du Code de l'urbanisme: « la SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau ».

La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu extérieur des murs de pourtour. Elle doit être mesurée de façon à prendre en compte l'épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Donc la SHOB comprend tout, combles et sous sols aménageables ou non, toitures terrasses accessibles ou non .....

La surface hors œuvre nette (SHON)

Elle est définie par l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme: la SHON est égale à la SHOB après déduction :

  • des surfaces de planchers des combles et des sous sols non aménageables et des surfaces de locaux situés en combles ou en sous sol avec des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m
  • des surfaces de planchers des toitures terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées en rez de chaussée, c'est à dire toute surface qui n'est pas couverte, ni hors d'eau, ni hors d'air
  • des surfaces de planchers en vue du stationnement des véhicules, de 5 % des surfaces préalablement réduites pour tenir compte de l' isolation des locaux d'habitation.

Le COS (coefficient d' occupation des sols): il est fixé par le PLU ( plan local d'urbanisme) ou par le POS ( plan occupation des sols) si ce dernier est encore en vigueur.

SHON maximale = surface du terrain X COS

Lorsque la SHON est supérieure à 170 m², le recours à un architecte est obligatoire pour établir les plans à joindre au permis de construire. ( une SHON de 170 m' correspond à peu près à une surface habitable de 140 m', soit un T4 ou T5).