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Valoriser son bien immobilier pour une meilleure vente

Ou comment valoriser son bien immobilier afin de favoriser une vente rapide et au meilleur prix

La  technique vise à rendre le bien le plus neutre possible, afin de plaire au plus grand nombre d'acheteurs : dépersonnalisation de la décoration, désencombrement des pièces, petites réparations, nouveaux aménagements, rafraîchissements, rangements et nettoyage font partie des techniques du Home Staging.
Le Home Staging n'est pas de la décoration : il s'agit de valoriser un bien et le préparer pour sa vente.
Le Home Staging n'est pas de la rénovation : il ne vise pas à transformer le bien immobilier.

Quelques constats en introduction

Quand on vend une voiture, on la vide, lave et répare éventuellement ; pourquoi pas une maison ?
De même, quand on achète un produit en magasin, on prend l'emballage le moins abîmé alors que c'est le contenu qui importe. L' « emballage » de la maison est tout aussi important.

Seul 1 client sur 5 est capable de visualiser un bien indépendamment de son aménagement : il est donc  nécessaire, pour plaire au plus grand nombre, de neutraliser la décoration.

La 1ère impression

Elle est capitale : l'impression générale d'un visiteur se dessine dans les 3 premières minutes.
Porter une attention particulière aux abords, à la découverte de la maison : parc entretenu, prairies tondues, flaques bouchées, etc.
Le hall d'entrée est tout aussi important : pas de chaussures ou de manteaux non rangés...

De même, en terme de confort, une maison chauffée ne suscite pas de doute, voire de suspicion quant au fonctionnement du chauffage, son coût, l'isolation de la maison...

Désencombrer

Les acheteurs ont beaucoup de mal à visualiser les volumes qu'ils parcourent lorsqu'ils sont encombrés de meubles ou objets.

Libérer de la place facilite la tâche de l'utilisateur pour projeter son organisation.
Il faut pouvoir circuler facilement dans les différentes pièces. On considère qu'il faut 60 à 70 cm entre chaque meuble pour circuler confortablement.  Peut-être faut-il réduire le mobilier de votre salon.

Dépersonnaliser

Trop de décoration détourne l'attention du visiteur.
Eviter l'abondance de portraits de famille, de bibelots encombrant tables et meubles.
Porter une attention particulière à la chambre parentale : lui donner l'apparence d'une chambre d'hôtel épargne au visiteur le sentiment inconsciemment gênant d'entrer dans l'intimité des vendeurs (par ex. pas de vêtement qui traîne). Pour cela, acheter des cartons et entamer la sélection des affaires qui n'auront pas d'utilité dans les semaines à venir. Cela offre le double avantage de faciliter les visites et de préparer un futur déménagement.

Pour plaire au maximum de personnes, certains conseillent de veiller à ne pas trop marquer leur habitation sociologiquement ou religieusement.

Identifier les pièces

Pour faciliter la prise de possession des lieux par les futurs acquéreurs, après avoir dépersonnalisé au maximum le bien à vendre, il faut faire en sorte que la fonction de chaque pièce soit identifiable : dans la mesure du possible, un bureau sans lit, une chambre sans ordinateur, une salle à manger sans télévision, etc...

Il est toutefois important de laisser un minimum de mobilier pour aider les gens à visualiser la fonction de la pièce et son espace (par exemple, une chambre vide laisse parfois penser à tort qu'un lit double n'y entrerait pas).

Mettre en avant les atouts du bien

En règle générale, il est utile de réfléchir aux éléments à mettre en valeur, faciliter leur accès, dégager les fenêtres offrant une belle vue...
De même, il faut prendre conscience des éléments moins valorisants dont on retardera la découverte. Sans vouloir masquer les défauts d'une propriété, il faut reporter leur apparition.

Si la propriété offre une belle vue, elle doit apparaître en premier, si elle présente une nuisance (route passante, voie ferrée,...) cette dernière ne doit pas constituer la première image que recueillera le visiteur. Peut-être faut-il faire un détour pour choisir une entrée plus accueillante...

L'usage de paravents, la disposition adaptée des meubles imposera un circuit donnant la priorité aux atouts.

Mettre en scène lors de la visite

En règle générale, les pièces doivent être accueillantes : ouvertes, éclairées, chauffées. La multiplication des éclairages indirects apporte plus de confort.

  • La cuisine : une pièce essentielle ; retirer les éléments non essentiels à la vente, dégager les plans de travail, ne rien mettre au-dessus des éléments de cuisine (ce qui peut trahir un manque de place), évacuer le surplus de vaisselle (pour libérer du potentiel de rangement),
  • La salle de bains : elle doit aussi être propre, dégagée, accueillante, aérée,
  • Le salon : la circulation doit s'y faire confortablement,
  • Les chambres : bien les aérer, ne pas laisser traîner de vêtements,
  • La buanderie : propreté de rigueur et clarté si possible,
  • Les garages et dépendances : dégager ou désencombrer, notamment les éléments détériorés ou dont vous n'aurez plus d'utilité, inutilement conservés. C'est le moment de contacter les déchèteries, associations caritatives, vide grenier, etc...

Réparer et faire de menus travaux

3 acheteurs sur 4 ne veulent pas à avoir à faire de travaux avant de s'installer, d'autant plus que les prix de l'immobilier, perçus comme élevés, ne justifient pas pour eux d'investissement supplémentaire.
Le recours au Home Staging doit toujours pouvoir être remboursée par l'opération immobilière car les éventuels acquéreurs auront moins de marge de négociation sur un bien mis en valeur. Attention! une prestation de Home Staging ne doit pas dépasser 1 à 2 % du prix de vente.

N'hésitez pas à remplacer les poignées de porte défectueuses, refixer les interrupteurs, recoller les plinthes, repeindre les griffures de chiens, etc...