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Etapes d'un achat immobilier : compromis, acte, prêt, fiscalité

L'agent immobilier, un partenaire incontournable

Les agents immobiliers sont des hommes et des femmes de terrain, expérimentés et bien implantés dans leur région ou dans leur secteur. Ce sont des interlocuteurs de choix pour tout acheteur ou tout vendeur car, tenus quotidiennement au courant des transactions effectuées dans leur secteur géographique, ils savent apprécier la valeur des biens et en déterminer le juste prix.

Si vous désirez acheter un bien immobilier, l'agent immobilier peut établir un véritable diagnostic de vos souhaits, à partir de votre budget, de vos critères de choix et de vos motivations, faciliter vos recherches et vous présenter les offres susceptibles de vous convenir.

Par ailleurs, il peut vous conseiller sur le déroulement complet d'une opération immobilière et vous accompagner dans vos démarches.

Le compromis de vente

Le compromis de vente ou promesse de vente est un «avant-contrat», un document par lequel vendeur et acheteur conviennent d'acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé.

Il s'agit d'un engagement ferme et définitif des 2 parties; il fixe les conditions de la vente avec :

  • La désignation du bien vendu : sa description, sa superficie, son adresse,
  • Les résultats de tous les diagnostics,
  • Le prix et la date des versements,
  • Le montant du dépôt de garantie : l'usage veut qu'en général, à la signature du compromis, l'acheteur paie un acompte minimum de 5% du prix du bien, qui s'impute sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique, et déposé sur un compte séquestre,
  • La date de la prise de possession,
  • Les conditions suspensives : il existe une clause légale suspensive stipulant que si l'acheteur n'obtient pas de crédit pour l'achat du bien déterminé, le compromis est alors nul et non avenu,
  • La mention du délai de rétractation de 10 jours au profit de l'acquéreur.

Concernant la capacité de l'acquéreur à signer l'acte, il peut être marié, pacsé, mineur, majeur protégé mais il convient de le vérifier pour savoir si le vendeur peut valablement lui vendre le bien. Lorsque l'acquéreur est marié, lié par un acte de solidarité ou vit en concubinage, il faut préciser les modalités d'achat (achat à 50-50 ou autre répartition).

Délai moyen avant signature de l'acte authentique : 2 à 3 mois

Le contrat de vente (ou acte authentique)

Le transfert de propriété n'est conclu que lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, lorsque toutes les conditions pour la vente sont réunies (obtention du prêt, des documents d'urbanisme...).

A la signature de l'acte authentique, l'acquéreur verse le reste de la somme dûe et le montant des frais notariés (honoraires du ou des notaires, droits d'enregistrement et provision pour frais divers de publication et de conservation des hypothèques)

Une copie de l'acte de propriété est envoyée par le Notaire à l'acquéreur après accomplissement de toutes les formalités : il s'agit de son titre de propriété. Avec la mise en place de la publication informatisée des actes de vente, le délai est réduit à un maximum de 2 mois.

Prévoir une assurance pour le jour de l'acte authentique.

Dans le cas exceptionnel du décès du vendeur ou de l'acquéreur :

Si le vendeur décède avant la signature, l'acquéreur peut obtenir la signature de l'acte de vente par les héritiers.

Lorsque c'est l'acquéreur qui décède alors que les conditions suspensives sont réalisées, ses héritiers sont, en principe, obligés d'acheter. Mais, en pratique, souvent, ils n'en auront pas les moyens.

Achat d'un bien en copropriété

Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Chaque copropriétaire dispose de parties privatives (appartement, parking, cave) et d'une quote-part de parties communes ou "tantièmes de copropriété".

Tout nouveau copropriétaire devient membre de la collectivité des propriétaires : le syndicat des copropriétaires. Il peut ainsi accéder aux espaces collectifs (aires de jeux, espaces verts,…) et bénéficier des équipements communs (chauffage, ascenseurs, piscine,…). En contrepartie, le copropriétaire doit participer à hauteur de ses tantièmes ou de sa quote-part de charges aux dépenses d’entretien des parties communes (murs porteurs, toitures, couloirs,…) et des équipements communs (chauffage collectif,  ascenseurs,…), ainsi qu’au fonctionnement de la copropriété (assurances, honoraires du syndic,…). Les futurs copropriétaires doivent tenir compte de ces charges dans leur budget au moment de l’achat.

L'obtention d'un prêt

La condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être inscrite dans tout avant contrat.

Conséquences d'un refus de prêt : si, dans le délai prévu, l'acquéreur potentiel ne peut obtenir le prêt, l'avant contrat sera résilié sans pénalité. Toutes les sommes versées d'avance, comme le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation, devront être remboursées.

Cependant, le futur acquéreur ne bénéficie pas de la protection légale s'il adopte un comportement répréhensible : si par exemple, il n'accomplit pas toutes les diligences pour que les crédits lui soient accordés en temps utile ou s'il donne de fausses informations au prêteur.

La fiscalité

La plupart des incidences fiscales sont pour le vendeur d'un bien.

L'acquéreur, lui, devra supporter la taxe foncière à partir de la signature de l'acte de vente. Il est possible de procéder à un règlement forfaitaire au moment de la vente, en prenant pour base l'impôt de l'année précédente.

Quant à la taxe d'habitation, elle pèse sur l'occupant du logement au 1er janvier.