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Etapes d'un achat immobilier : compromis, acte, prêt, fiscalité

L'agent immobilier, un partenaire incontournable

Les agents immobiliers sont des hommes et des femmes de terrain, expérimentés et bien implantés dans leur région ou dans leur secteur. Ce sont des interlocuteurs de choix pour tout acheteur ou tout vendeur car, tenus quotidiennement au courant des transactions effectuées dans leur secteur géographique, ils savent apprécier la valeur des biens et en déterminer le juste prix.

Si vous désirez acheter un bien immobilier, l'agent immobilier peut établir un véritable diagnostic de vos souhaits, à partir de votre budget, de vos critères de choix et de vos motivations, faciliter vos recherches et vous présenter les offres susceptibles de vous convenir.

Par ailleurs, il peut vous conseiller sur le déroulement complet d'une opération immobilière et vous accompagner dans vos démarches.

Le compromis de vente

Le compromis de vente ou promesse de vente est un «avant-contrat», un document par lequel vendeur et acheteur conviennent d'acheter et de vendre un bien identifié pour un prix déterminé.

Il s'agit d'un engagement ferme et définitif des 2 parties; il fixe les conditions de la vente avec :

  • La désignation du bien vendu : sa description, sa superficie, son adresse,
  • Les résultats de tous les diagnostics,
  • Le prix et la date des versements,
  • Le montant du dépôt de garantie : l'usage veut qu'en général, à la signature du compromis, l'acheteur paie un acompte minimum de 5% du prix du bien, qui s'impute sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique, et déposé sur un compte séquestre,
  • La date de la prise de possession,
  • Les conditions suspensives : il existe une clause légale suspensive stipulant que si l'acheteur n'obtient pas de crédit pour l'achat du bien déterminé, le compromis est alors nul et non avenu,
  • La mention du délai de rétractation de 7 jours au profit de l'acquéreur.

Concernant la capacité de l'acquéreur à signer l'acte, il peut être marié, pacsé, mineur, majeur protégé mais il convient de le vérifier pour savoir si le vendeur peut valablement lui vendre le bien. Lorsque l'acquéreur est marié, lié par un acte de solidarité ou vit en concubinage, il faut préciser les modalités d'achat (achat à 50-50 ou autre répartition).

Délai moyen avant signature de l'acte authentique : 2 à 3 mois

Le contrat de vente (ou acte authentique)

Le transfert de propriété n'est conclu que lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, lorsque toutes les conditions pour la vente sont réunies (obtention du prêt, des documents d'urbanisme...).

A la signature de l'acte authentique, l'acquéreur verse le reste de la somme dûe et le montant des frais notariés (honoraires du ou des notaires, droits d'enregistrement et provision pour frais divers de publication et de conservation des hypothèques)

Une copie de l'acte de propriété est envoyée par le Notaire à l'acquéreur après accomplissement de toutes les formalités : il s'agit de son titre de propriété. Avec la mise en place de la publication  informatisée des actes de vente, le délai est réduit à un maximum de 2 mois.

Prévoir une assurance pour le jour de l'acte authentique.

Dans le cas exceptionnel du décès du vendeur ou de l'acquéreur :

Si le vendeur décède avant la signature, l'acquéreur peut obtenir la signature de l'acte de vente par les héritiers.

Lorsque c'est l'acquéreur qui décède alors que les conditions suspensives sont réalisées, ses héritiers sont, en principe, obligés d'acheter. Mais, en pratique, souvent, ils n'en auront pas les moyens.

Achat d'un bien en copropriété

La Loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le décret du 23 mai 1997 qui lui est lié imposent une mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les « avant-contrats » (promesse de vente, compromis de vente...) et les contrats de vente (actes « authentiques » devant notaire).

Depuis le 19 juin 1997, le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'une superficie supérieure à 8m2, doit obligatoirement indiquer sa surface (en pratique sa surface habitable) dans le compromis / la promesse de vente. Dès règles précises sont fixées pour déterminer cette surface : c'est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Pour permettre à l'acheteur d'être informé et savoir comment s'effectue la répartition des charges et travaux au moment de la vente d'un bien situé en copropriété entre le vendeur et l'acheteur, la loi prévoit :

  • d'une part que l'acheteur doit être informé sur le montant des charges, sur la situation du vendeur à l'égard de la copropriété et sur les travaux votés par la copropriété avant de signer,
  • et d'autre part que la répartition des charges et travaux s'effectue selon des modalités préétablies.

L'obtention d'un prêt

La condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être inscrite dans tout avant contrat.

Conséquences d'un refus de prêt : si, dans le délai prévu, l'acquéreur potentiel ne peut obtenir le prêt, l'avant contrat sera résilié sans pénalité. Toutes les sommes versées d'avance, comme le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation, devront être remboursées.

Cependant, le futur acquéreur ne bénéficie pas de la protection légale s'il adopte un comportement répréhensible : si par exemple, il n'accomplit pas toutes les diligences pour que les crédits lui soient accordés en temps utile ou s'il donne de fausses informations au prêteur.

La fiscalité

La plupart des incidences fiscales sont pour le vendeur d'un bien.

L'acquéreur, lui, devra supporter la taxe foncière à partir de la signature de l'acte de vente. Il est possible de procéder à un règlement forfaitaire au moment de la vente, en prenant pour base l'impôt de l'année précédente.

Quant à la taxe d'habitation, elle pèse sur l'occupant du logement au 1er janvier.